Home

Hoge Raad geeft duidelijkheid over huurprijsvermindering bij bedrijfspanden als gevolg van Coronamaatregelen

 

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan over de mogelijkheid van huurders van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW om door middel van een beroep op grond van een onvoorziene omstandigheid als gevolg van de door de overheid opgelegde coronamaatregelen aanspraak te maken op huurprijsvermindering.

 

Prejudiciële vragen

Aanleiding voor de uitspraak was een huurprocedure voor de kantonrechter Limburg waarin de vraag naar voren kwam of een deel van de huurprijs als gevolg van de uitwerking van de coronamaatregelen lager moest zijn dan de contractueel overeengekomen huurprijs. De kantonrechter stelde daartoe op 21 maart 2021, de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

  1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
  2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
  3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
  4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?   

 

Prejudiciële vraag één en twee

Met betrekking tot de eerste twee prejudiciële vragen is de Hoge Raad kort. Hij oordeelt dat, mede omdat uit de wetsgeschiedenis van art. 7:204 BW volgt dat niet bedoeld is om algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf - zoals de door de overheid opgelegde sluiting van de horeca en andere bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie - aan te merken als een gebrek. Evenmin volgt uit de wetsgeschiedenis dat de huurder van de verhuurder mag verwachten dat hij hem van dergelijke beperkingen vrijwaart. De Hoge Raad oordeelt derhalve dat de verplichte sluiting van 290-bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie niet is aan te merken als een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW (vraag één). Vraag twee behoefde dan ook geen nadere behandeling.

 

Prejudiciële vraag drie

Voor de beantwoording van de prejudiciële vragen drie en vier stelt de Hoge Raad voorop dat zijn uitspraak betrekking heeft op (i) alle bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (dus niet alleen horeca) en (ii) niet alleen op sluiting, maar ook op andere overheidsmaatregelen (waaronder begrepen overheidshandelen zoals adviezen) in verband met de coronapandemie als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd in de zin dat er minder winkelend publiek in de gehuurde ruimte komt.

 

Alvorens tot beantwoording van de derde prejudiciële vraag over te gaan, geeft de Hoge Raad een definitie van wat een onvoorziene omstandigheid is. Een onvoorziene omstandigheid is een omstandigheid die op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog in de toekomst is gelegen en die daarin niet is verdisconteerd. Of dat laatste het geval is moet door uitleg van de overeenkomst worden vastgesteld.

 

De Hoge Raad oordeelt dat: “de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen”.

 

Volgens de Hoge Raad kan in het hierboven geschetste geval  worden aangenomen dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Bovendien komt die omstandigheid krachtens de in het verkeer geldende opvattingen niet geheel voor rekening van de huurder. Het gevolg daarvan is dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak meer kan maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs. De rechter kan daarom op grond van onvoorziene omstandigheid de huurprijs verminderen.

 

Prejudiciële vraag vier

De Hoge Raad stelt voorop dat nadeel veroorzaakt door de als gevolg van de coronapandemie genomen overheidsmaatregelen in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder wordt daarom volgens de Hoge Raad het beste ondervangen door het nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder.

 

Voor wat betreft de berekening van de huurprijsvermindering kiest de Hoge Raad voor de vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. De Hoge Raad bedient de praktijk in het arrest met een uitgebreid rekenvoorbeeld waarmee hij handvatten geeft omtrent de manier waarop de huurprijs aangepast kan worden.

 

Hebt u naar aanleiding van het voorgaande vragen of hebt u in het algemeen vragen over huur en verhuur van bedrijfs- of kantoorruimte, neemt u dan contact op met Rens M.R. Berrevoets: 020-3122879 of rens.berrevoets@heussen-law.nl

Voor vragen of meer informatie kunt u contact opnemen met:

terug